Aviso sobre la publicación de las «Directrices para la Construcción y Desarrollo de Viviendas de Alta Calidad en la Región Autónoma de Mongolia Interior»

Departamentos de Vivienda y Construcción Urbana y Rural de las distintas ciudades aliadas, así como los Departamentos de Vivienda y Construcción Urbana y Rural de las ciudades de Manzhouli y Erlianhaote:
 

Para satisfacer las necesidades básicas y mejoradas de vivienda de la población, se alienta a las empresas inmobiliarias a construir viviendas de alta calidad que den plena satisfacción a la gente, contribuyendo así a la transformación y modernización del sector inmobiliario en toda la región, y promoviendo un desarrollo de alta calidad en este sector. A continuación, les remitimos las «Directrices para el Desarrollo y Construcción de Viviendas de Alta Calidad en la Región Autónoma de Mongolia Interior», acompañadas por las «Directrices Técnicas para la Construcción de Viviendas de Alta Calidad en la Región Autónoma de Mongolia Interior». Les pedimos que las implementen adaptándose a las condiciones locales. En caso de encontrar dificultades durante la labor práctica, les rogamos que nos las comuniquen oportunamente; nuestra oficina realizará ajustes según sea necesario.

Departamento de Vivienda y Construcción Urbana y Rural de la Región Autónoma de Mongolia Interior

29 de septiembre de 2024

Directrices para la construcción y desarrollo de viviendas de alta calidad en la Región Autónoma de Mongolia Interior
 

Construir viviendas de alta calidad es una medida efectiva para consolidar el nuevo desarrollo del mercado inmobiliario en toda la región, que ha pasado de una escasez generalizada a una insuficiencia estructural de oferta; implica aplicar plenamente los nuevos conceptos de desarrollo, construir activamente un nuevo modelo de desarrollo y enfrentar proactivamente los nuevos desafíos y resolver nuevos problemas. Con el fin de poner en práctica las orientaciones establecidas por la Tercera Sesión Plenaria del XX Congreso del Partido Comunista Chino sobre "acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario", así como los requisitos del "Plan de Implementación del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural para Apoyar el Desarrollo de Alta Calidad de la Vivienda y la Construcción Urbana-Rural en Mongolia Interior", se propone ahora avanzar decididamente hacia la construcción de viviendas de alta calidad que satisfagan plenamente a la población.

I. Requisitos generales

Guiados por el Pensamiento de Xi Jinping sobre el Socialismo con Características Chinas para una Nueva Era, implementamos integralmente los espíritus del 20º Congreso Nacional del Partido y del Tercer Pleno del 20º Comité Central. Mantenemos firme la orientación del desarrollo centrado en las personas, avanzando principalmente hacia la consolidación sólida de la conciencia de la comunidad nacional china. Atendemos las necesidades básicas e incrementales de vivienda de la población, perfeccionando políticas y medidas en aspectos como planificación, diseño, construcción, inspección y mantenimiento de viviendas de alta calidad. Además, orientamos a las empresas inmobiliarias a que, con el objetivo de mejorar la calidad de las viviendas y el entorno habitacional, adopten nuevos materiales, procesos y tecnologías innovadoras para construir viviendas de alta calidad que sean seguras y duraderas, saludables y cómodas, respetuosas con el medio ambiente, con baja emisión de carbono e inteligentes y prácticas.

II. Tareas clave

(1) Fortalecer las medidas de control de calidad. Antes del inicio de la construcción del proyecto, las empresas constructoras encargadas de la contratación general deben presentar a las empresas desarrolladoras inmobiliarias y a los organismos locales de supervisión de seguridad y calidad dependientes del departamento local de vivienda y construcción el «Plan de Prevención y Control de Problemas de Calidad en Viviendas de Alta Calidad», basado en las condiciones reales del proyecto y en las normas de calidad vigentes. Este plan deberá detallar medidas preventivas específicas para problemas comunes como filtraciones, huecos, grietas, falta de aislamiento acústico, obstrucciones en tuberías, escasa hermeticidad y malos olores en los conductos de humo. Por su parte, las empresas desarrolladoras inmobiliarias deberán establecer razonablemente los plazos y costos de construcción, crear y perfeccionar un sistema integral de gestión de la calidad de los proyectos, organizar oportunamente la recepción final y llevar a cabo cabalmente la emisión del «Certificado de Calidad Residencial», la «Garantía de Calidad Residencial» y el «Manual de Uso de Calidad Residencial», además de establecer mecanismos efectivos para realizar visitas de seguimiento de calidad y gestionar adecuadamente las quejas. Las unidades de diseño, por otro lado, deberán elaborar cuidadosamente documentos orientativos para el diseño de proyectos residenciales de alta calidad, asegurando así el papel técnico del diseño como guía durante todo el proceso constructivo. Asimismo, deben preparar documentos clave que aborden los aspectos más complejos y críticos del diseño y la construcción, abordando cuestiones como la durabilidad de los materiales de construcción, la resistencia a la humedad y al agua, el aislamiento acústico y la reducción del ruido, así como el ahorro energético y la disminución del consumo. Además, estas unidades deberán participar activamente en la investigación y elaboración del catálogo de tecnologías promovidas. Por último, las unidades de supervisión asumirán la responsabilidad de monitorear la calidad tanto de los materiales de construcción como de los procesos constructivos, aplicando estrictamente los procedimientos de toma de muestras testimoniales y verificaciones posteriores al ingreso de materiales a obra, garantizando así plenamente que dichos materiales y procesos cumplan con las normativas, estándares correspondientes y los requisitos del diseño. Finalmente, los departamentos locales de vivienda y construcción de cada municipio y región deberán establecer y perfeccionar medidas integrales de supervisión en materia de calidad, seguridad y operación y mantenimiento de viviendas de alta calidad, elevando así el nivel de estandarización y precisión en la supervisión de la construcción y ejecución de estos proyectos.

(2) Eliminar los riesgos y peligros de seguridad. Implementar estrictamente la responsabilidad principal en materia de seguridad de todas las partes involucradas en la construcción, teniendo plenamente en cuenta, durante las etapas de planificación y diseño, medidas para hacer frente a posibles riesgos en aspectos como la determinación del nivel de resistencia sísmica, la capacidad de carga de los elementos estructurales, los pasillos de evacuación segura, el sistema de detección y alarma contra incendios, el sistema de vigilancia, el sistema de control de acceso, la detección y alarma de fugas de gas, y la seguridad eléctrica de los puntos de carga. Las puertas interiores que no tengan requisitos de protección contra incendios y que, al abrirse hacia afuera, puedan afectar mutuamente su apertura, deberán instalarse como puertas que abren hacia adentro, manteniendo siempre una distancia suficiente para su apertura completa. Las entradas y salidas del estacionamiento subterráneo deben contar con marquesinas y barreras contra el agua, así como un sistema organizado de drenaje. Además, el piso del estacionamiento subterráneo deberá ser antideslizante, resistente al desgaste y libre de polvo. Los materiales utilizados en el aislamiento térmico exterior deberán tener un grado de reacción al fuego superior al establecido actualmente, y se deberán establecer bandas cortafuego de manera regular. La ubicación y dimensiones del espacio destinado a la unidad externa del aire acondicionado deberán cumplir con los requisitos necesarios para facilitar su instalación y mantenimiento, sin comprometer el diseño general del edificio ni afectar el funcionamiento de las unidades exteriores en viviendas colindantes. Por último, la instalación de equipos de bombeo de agua, sistemas de tuberías y cuartos de distribución y transformación eléctrica dentro del complejo residencial deberá garantizar prácticas sencillas para su mantenimiento y reparación. En la cocina, se deberá instalar un sumidero adecuado y asegurar un eficaz sistema de drenaje. Finalmente, las instalaciones de carga para vehículos eléctricos deberán diseñarse específicamente, y los espacios subterráneos destinados a estacionamiento de estos vehículos deberán estar equipados con los correspondientes dispositivos contra incendios.

(3) Mejorar las funciones de uso residencial. En el diseño de viviendas de alta calidad, se debe reflejar plenamente y con precisión el concepto de desarrollo centrado en las personas, integrando las necesidades habitacionales, la estructura demográfica y las tendencias cambiantes en los estilos de vida. Reducir la tasa de ocupación del suelo para aumentar efectivamente la tasa de superficie habitable, diseñando de manera racional espacios destinados a vivienda, entretenimiento, baños, entre otros, logrando así una separación clara entre áreas de actividad y descanso, una separación adecuada entre zonas secas y húmedas, y una distinción limpia entre áreas limpias y sucias, garantizando un entorno habitable y cómodo, además de contar con espacio de almacenamiento o áreas flexibles y adaptables. Optimizar los espacios interiores y la distribución plana, prolongando así el tiempo de iluminación natural. Todas las redes de tuberías y cables deben instalarse preferiblemente agrupadas en los techos falsos, dejando aberturas convenientes en lugares adecuados para facilitar inspecciones y mantenimiento. Al incorporar nuevas tecnologías como unidades de aire acondicionado con sistema de ventilación forzada, sistemas integrales de purificación de agua para toda la casa, sistemas completos de suministro directo de agua potable, sistemas inteligentes de control doméstico, sensores de humo y temperatura para protección contra incendios, cocinas y baños integrados, muros divisorios modulares y separación de tuberías y cableado, la altura estructural mínima de los pisos de las viviendas deberá ser de al menos 3,2 metros. Además, los shafts verticales para cocina y baño deberán instalarse por separado, utilizando sistemas mecánicos de extracción de aire o dejando condiciones preparadas para su posterior instalación. Cada unidad residencial equipada con ascensor deberá contar al menos con un elevador capaz de acomodar camillas, y los espacios de acceso como vestíbulos y pasillos que conectan con la zona del ascensor deberán cumplir con las condiciones necesarias para permitir el giro y el ingreso/salida de camillas.

(4) Mejorar el nivel de infraestructura complementaria. En los complejos residenciales de alta calidad, se deberán construir instalaciones para servicios de atención al envejecimiento, siguiendo un estándar de no menos de 20 metros cuadrados de área construida por cada cien hogares. Asimismo, se deberán implementar instalaciones accesibles conforme a las normas de construcción de infraestructuras sin barreras. Es conveniente establecer espacios fijos para actividades deportivas, locales de oficina para la junta de propietarios, centros comunitarios de cuidado infantil, guarderías y atención al envejecimiento, salas comunitarias para actividades del partido comunista y comedores comunitarios, entre otros servicios, con el fin de crear un ambiente cálido donde los residentes puedan convivir, aprender juntos, construir y compartir, así como trabajar y disfrutar juntos. Además, el entorno residencial de alta calidad debería contar con áreas públicas diseñadas específicamente para el esparcimiento o la práctica de actividad física, ocupando al menos el 10% del área total destinada a uso residencial para la creación de espacios verdes concentrados. Por último, es fundamental lograr la separación efectiva del tráfico peatonal y vehicular, fomentando que la normativa de estacionamiento prevea una ratio mínima de 1:1,5, con dimensiones de cada plaza no inferiores a 6 m × 3 m, y asegurando la disponibilidad previa o instalación inmediata de puntos de carga para vehículos eléctricos.

(5) Promover tecnologías verdes y bajas en carbono. La construcción de viviendas de alta calidad debe integrar el concepto de desarrollo verde y bajo en carbono, utilizando nuevos materiales de construcción que sean saludables, ecológicos, sostenibles y reciclables. Durante todo el proceso —planificación del proyecto, diseño, revisión de planos de construcción, ejecución de obras, recepción final, operación y mantenimiento— se deberán aplicar plenamente estándares de edificios verdes con calificación de al menos una estrella. Se alienta a los proyectos ya terminados y aceptados a presentar su candidatura para obtener la correspondiente etiqueta de clasificación de edificios verdes según su nivel de estrellas. La aislación térmica de las fachadas de viviendas prioriza el uso de tecnología integrada de estructura aislante. Se recomienda instalar sistemas solares fotovoltaicos o termoeléctricos, y las viviendas que cuenten con pasarelas públicas e interiores con patio central deberán adoptar medidas eficaces de drenaje y prevención de formación de hielo. Además, se deberá prever un canal de calefacción en los espacios comunes del edificio. En los complejos residenciales de alta calidad, los espacios subterráneos como sótanos, estacionamientos subterráneos, ascensores y áreas de mantenimiento de equipos deberán contar con cobertura total de señal de comunicación. Las vías y estacionamientos del complejo utilizarán hormigón permeable o baldosas, mientras que los materiales utilizados en la fachada exterior deberán ser de alta calidad, resistentes a la suciedad, al envejecimiento y fáciles de limpiar; además, se fomenta la utilización de productos de construcción certificados como ecológicos.

(6) Implementar un modelo de acabado completo tipo menú. Se alienta a adoptar un modelo de decoración personalizable mediante "menús", que permita elegir libremente el estilo y los materiales de construcción para la decoración interior de viviendas de alta calidad, satisfaciendo así las necesidades individuales y funcionales de los compradores. Asimismo, se explorará un modelo de entrega personalizada de acabados interiores, evitando así daños a la estructura, funcionalidad y materiales del inmueble causados por reformas posteriores, lo que reducirá la contaminación ambiental y el desperdicio de recursos. Las áreas comunes dentro de las viviendas deberán entregarse completamente terminadas, asegurando que los estándares de decoración en las mismas sean uniformes en todo el mismo complejo residencial. En las viviendas entregadas bajo el modelo de acabado completo tipo "menú", deberá especificarse claramente en el contrato de compraventa de bienes inmuebles la marca y modelo de los materiales de construcción, los parámetros de los equipos, el costo total de la renovación y los resultados esperados tras la finalización de los trabajos; además, el costo de la renovación solo se incluirá en el precio de compra de la vivienda, sin considerarlo como base para el cálculo del fondo destinado al mantenimiento de las áreas comunes.

(7) Mejorar el nivel de inteligencia en la vivienda. Desde la etapa inicial del diseño, se deben integrar los más recientes avances tecnológicos aplicados a la construcción residencial, incorporando plenamente las nuevas generaciones de tecnologías de la información como el 5G, el Internet de las Cosas, el Big Data, la Inteligencia Artificial y la tecnología BIM, para así ofrecer a los residentes una mayor comodidad cotidiana mediante la actualización continua y mejora tecnológica. Apoyándose en modernas tecnologías inteligentes, se perfeccionarán servicios como la automatización inteligente de la vivienda, el control remoto, la seguridad y el acceso inteligentes, así como la monitorización automática con alerta y la posibilidad de realizar llamadas en situaciones de emergencia. Además, atendiendo a los distintos hábitos y necesidades especiales de grupos como personas mayores, jóvenes y niños, se mejorarán aún más las condiciones de confort habitacional mediante configuraciones personalizadas según escenarios específicos. Centrándonos en el objetivo de construir viviendas de alta calidad, se establecerá una base de expertos especializados en sistemas de vivienda inteligente de alta calidad. Asimismo, se incentivará activamente a universidades, institutos de investigación, asociaciones industriales y empresas relacionadas a participar de manera proactiva en el desarrollo y promoción de dispositivos inteligentes para el hogar.

(8) Promover el modelo de venta de viviendas ya construidas. Abordar los problemas más graves existentes en el actual sistema de venta anticipada de viviendas, como retrasos en la entrega, paralizaciones de obras y proyectos inconclusos, así como discrepancias entre lo prometido y lo entregado, para proteger la equidad del mercado y los intereses directos de los compradores. Implementar gradualmente la venta de viviendas terminadas, iniciando de manera piloto este proceso en las ciudades de Hohhot, Tongliao, Ordos, Ulanqab y la Liga de Xing'an. Las demás ligas y ciudades podrán determinar de forma autónoma, según su situación real, si optan por el modelo de venta de viviendas ya construidas para sus proyectos residenciales de alta calidad. En cuanto a aquellos proyectos residenciales de alta calidad que no elijan este modelo de venta, se fortalecerá la supervisión de los fondos obtenidos mediante venta anticipada; en principio, año con año se incrementarán las condiciones exigidas para la venta anticipada, hasta alcanzar el cierre estructural principal del proyecto según su avance físico.

(9) Normalizar el proceso de inspección por lista. Implementar estrictamente el sistema de "inspección previa a la recepción de la vivienda", con el fin de garantizar que los compradores tengan acceso a información clara sobre la vivienda adquirida y puedan supervisar eficazmente la calidad de la construcción. Las empresas deberán proporcionar a los compradores una lista detallada para la inspección, indicando claramente aquellas cuestiones relevantes que deben conocer, como la aceptación, uso, mantenimiento, instalaciones y especificaciones de color, entre otros aspectos importantes. Se alienta a las empresas que cuenten con las condiciones necesarias a organizar inspecciones conjuntas de la estructura, funcionalidad, materiales de construcción y equipamiento de las viviendas, obteniendo así los documentos oficiales conocidos como "Dos libros, un certificado y un formulario": la "Garantía de calidad de la vivienda", el "Manual de uso de la vivienda", el "Certificado de aprobación integral de la finalización del proyecto de desarrollo inmobiliario" y el "Formulario de registro de la aceptación final". De este modo, se avanzará gradualmente hacia la entrega simultánea de la vivienda y del certificado correspondiente.

(10) Perfeccionar el sistema de inspección y mantenimiento de garantía de viviendas. Mejorar aún más el mecanismo de supervisión de la calidad y seguridad de las obras, fomentando activamente la implementación de exámenes periódicos de las viviendas mediante herramientas de mercado. En las partes, materiales de construcción y equipos que tengan cláusulas contractuales de garantía de calidad, se deberán especificar claramente en el contrato plazos de reparación, estándares y demás información clave que afecte su uso. Los plazos y estándares de garantía de calidad aplicados a los principales materiales y equipos utilizados en la construcción de viviendas de alta calidad no deberán ser inferiores a los requisitos actuales vigentes en la región autónoma, avanzando gradualmente hacia una durabilidad equivalente a la del propio edificio. Las empresas desarrolladoras inmobiliarias deben establecer mecanismos para realizar visitas de seguimiento de calidad y gestionar reclamaciones; así, dentro de los seis meses previos al término del período de garantía de calidad, deberán realizar visitas a los compradores para verificar el estado de uso de sus viviendas. Asimismo, las empresas desarrolladoras inmobiliarias deberán abordar oportunamente los problemas de calidad que surjan durante el período de garantía y dentro de los plazos estipulados. En el caso de viviendas de alta calidad, se podrá establecer un sistema regular de exámenes médicos, generando además un código QR exclusivo que facilite su consulta. Las empresas desarrolladoras inmobiliarias (o las empresas proveedoras de servicios inmobiliarios) deberán informar y gestionar oportunamente los problemas y riesgos detectados durante estas inspecciones médicas.

(11) Mejorar el nivel de los servicios de propiedad. Se alienta a las empresas de servicios de propiedad a ampliar activamente sus áreas de servicio, diversificar los recursos y extender aún más el contenido de sus prestaciones, explorando progresivamente nuevos modelos como "servicios de propiedad + servicios para la vida cotidiana". A través de innovadoras modalidades de servicios como la integración entre atención médica y cuidado geriátrico, asistencia domiciliaria para adultos mayores, limpieza doméstica, gestión administrativa de viviendas, cuidado infantil y comedores comunitarios, se buscará satisfacer las nuevas necesidades de los residentes. Asimismo, se promoverá activamente la implementación de operaciones inteligentes para el mantenimiento, la gestión de la seguridad y la mejora en eficiencia energética y reducción de costos. Se orientará a las empresas de servicios de propiedad a que, manteniendo los requisitos básicos de calidad en la gestión y prestación de servicios inmobiliarios, logren disminuir eficazmente el consumo energético asociado a diversas operaciones mediante una gestión científica, transformaciones tecnológicas y orientación conductual, maximizando así el ahorro de recursos y la protección del medio ambiente. Finalmente, se impulsará la creación de un mecanismo de evaluación por parte de las juntas de propietarios de los complejos residenciales, así como un sistema de rechazo ante críticas negativas, para asegurar que las asambleas de propietarios cumplan con sus responsabilidades conforme a la ley y facilitar la coordinación y resolución de conflictos relacionados con los servicios de propiedad.

3. Medidas de garantía

(1) Fortalecer la coordinación organizativa. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la Región Autónoma lidera la organización del trabajo para la construcción de viviendas de alta calidad en la región. Orienta a cada municipio y ciudad a adaptar y detallar, según sus particularidades, las medidas y planes correspondientes a los requisitos de diseño, desarrollo, construcción y gestión de viviendas de alta calidad, estableciendo un mecanismo de "coordinación inmobiliaria y urbana, con una estrategia específica por ciudad", para impulsar gradualmente que los proyectos residenciales logren ofrecer "calidad superior a precios competitivos". Los departamentos de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de cada municipio y ciudad deben aprovechar esta nueva oportunidad para construir viviendas de alta calidad, comunicándose proactivamente con diversos departamentos y unidades para planificar conjuntamente, atrayendo e instalando localmente cadenas industriales y de suministro relacionadas, y así generar más empleos.

(2) Fortalecer el incentivo y la orientación. A partir de 2025, los órganos administrativos de las distintas alianzas y las ciudades donde se encuentran ubicadas las oficinas del Gobierno Popular Municipal podrán fomentar y apoyar inversiones sociales en la construcción de proyectos residenciales de alta calidad. Los proyectos que hayan sido reconocidos como viviendas de alta calidad por el departamento competente en materia de vivienda y desarrollo urbano-rural de la respectiva ciudad o alianza podrán beneficiarse de una relajación moderada del límite máximo establecido para el precio registrado a efectos de venta. Asimismo, se alentará a instituciones financieras como bancos a otorgar apoyo crediticio a proyectos inmobiliarios residenciales de alta calidad que cumplan con los requisitos correspondientes; y a los compradores que utilicen préstamos provenientes del Fondo de Garantía Habitacional para adquirir viviendas de alta calidad, se les podrá ofrecer apoyo mediante dichos préstamos, conforme a las normativas nacionales y regionales aplicables.

(3) Impulsar el liderazgo ejemplar. Llevar a cabo proyectos piloto para la construcción de viviendas de alta calidad, y según el avance de los proyectos piloto en cada región, organizar una selección y recomendación de viviendas de alta calidad en toda la región, destacando aquellos proyectos que cuenten con alta satisfacción ciudadana, gran impacto social y sean representativos. Además, se organizarán oportunamente visitas presenciales a estos proyectos ejemplares para aprovechar su potencial como modelo a seguir. A través del apoyo a la construcción de estos proyectos piloto y ejemplares, se fomentará la implementación y aplicación de nuevas tecnologías, productos y equipos innovadores, tales como edificios ecológicos, construcción prefabricada, tecnología BIM, viviendas completamente equipadas y materiales de construcción ecológicos, así como dispositivos e instalaciones inteligentes.

(4) Ampliar la difusión. Aumentar la promoción mediante la organización de concursos para seleccionar proyectos demostrativos de viviendas de alta calidad en toda la región, así como evaluaciones de proyectos piloto. Mantener firme el enfoque principal de fortalecer la conciencia de la comunidad nacional china, reforzando al mismo tiempo la gestión de la aprobación del nombre de los complejos residenciales y edificios. Promover activamente las experiencias avanzadas y prácticas innovadoras en áreas como diseño, construcción, entrega, operación y mantenimiento de viviendas de alta calidad, elevando así el nivel de conocimiento, interés y participación de la sociedad, el mercado, las empresas y la población en general. Asimismo, se alienta a las empresas desarrolladoras inmobiliarias a intensificar sus esfuerzos en la construcción de proyectos residenciales de alta calidad, edificando viviendas que sean aún más resistentes, con mejores prestaciones, más bellas desde el punto de vista ambiental y con un menor consumo energético, contribuyendo así a lograr viviendas inteligentes, ecológicas, sostenibles y altamente habitables.